[住宅市場の現状に関するさらなる悪いニュースに関するこの投稿は 、Lee Adler によるものです。彼の仕事についてさらに詳しく知りたい場合は、「Wall Street Examiner」をご覧ください。]
全米不動産業者協会のいわゆる「保留住宅販売指数」に基づくと、アメリカの複数掲載サービスに掲載されている住宅の販売は、4月に前月比4.1％減、前年比5.4％減となった。これらの数値は季節調整済みデータ (NSA) ではなく実際のものであるため、メディアで報道された数値とは異なります。
「保留中」の売上は実際には売上です。閉鎖だけが保留中です。このようなすべての売上の約 90 ～ 95% は、数か月以内に成約に至ります。鍵の持ち主が変わるクロージングは形式的なものです。
契約の締結は、買主、売主、物件仲介業者、販売仲介業者、さらに市場の購入希望者を含む全員が住宅の売却を検討する時点で行われます。そして当然のことです。価格が決まり、SOLDのサインが上がり、誰もが引っ越しの計画を立て始めるときです。誰も、自分の販売または購入が成約しなかった 5 ～ 10% の中に含まれるとは期待していません。
つまり、「住宅販売保留指数」こそが住宅市場の現状を正確に表しているのです。これを、同じ月の同じ複数リスト サービスからすでに報告されている価格と組み合わせると、市場のほぼ現在の状態を示す非常に優れたグラフを作成できます。これを、発表された時点で事実上 5 か月半前の市場の状態を報告しているケース・シラー指数の愚かな方法論と比較してください。
現在の市場のチャートを見ると、立ち止まるはずです。新築住宅の販売とは異なり、中古住宅の価格は依然として年間 6% の割合で上昇しています。しかし販売量は減少した。そして、私はこれが一度で終わったとは思っていません。ここから状況はほぼ確実に悪化するでしょう。おそらく今後 1 ～ 2 か月以内にすぐに悪化するわけではありませんが、確実に悪化します。
物価は上昇を続けており、住宅ローン金利は昨年史上最低水準を脱してから安定している。記録的な低水準の住宅ローン金利による補助金がなければ、住宅を購入できる購入者は少なくなる。それに脅かされた建設業者はすでに新築住宅価格の値下げを始めている。
これは単なる警告射撃かもしれませんが、手書きの文字が壁にあります。トレンドの変化が進行中であるか、近くの市場に間もなく起こります。
住宅ローン金利は、10 年国債の利回りと緩やかに連動しています。現在、米国債市場は債務上限の再賦課の恩恵を受けている。財務省は新たな借入を制限されている。したがって、通常のように市場に新たな供給をあまり追加していません。これにより、収量に対するプレッシャーが軽減されます。そのため、住宅ローン金利は4％近くで推移することが可能となった。
それは与え続ける贈り物ではありません。おそらく遅くとも10月初旬には議会が債務上限を撤廃し、財務省は大々的に市場に復帰する必要があるだろう。
この行為は、2015年の債務上限を巡るドラマで以前にも見られた。当時、上限が撤廃されると、財務省は市場に供給を溢れさせ、11月には利回りが約1か月間急上昇した。
2015年と同様に、連邦政府は再び内部口座から借りた数千億ドルを最初に返済する必要がある。市場には最大1か月間供給が殺到するだろう。収量が急増します。
しかし、別の問題があります。通常の借り入れが再開されれば、FRBは傍観者を維持し、バランスシートを縮小することで間接的に供給を増やし始めると脅している。
通常のように財務省の保有資産をロールオーバーする代わりに一部を償還する場合、財務省はそれらの紙幣や債券を償還するための資金を調達するために市場に出さなければなりません。それにより供給が増加します。
したがって、まず最初に、襲撃した政府年金基金などを返済するための資金調達による債券利回りの急上昇が起こるだろう。そうすれば、通常の供給に加えて、FRBが保有資産の一部を定期的に償還することで追加するものはすべて戻ります。住宅ローン金利もそれに伴い、着実に上昇する可能性が高い。それは住宅市場にとって死の接吻となるだろう。
現在の販売データは、すでに減速が始まっていることを示している。 4月の下落は異例だ。実際の NSA データを見ると、通常 4 月は増加する月です。過去 10 年間の平均では、4 月の売上高は前月比 2.5% 増加しました。 ２０１６年４月には１．９％上昇していた。今年４月は４．１％減だった。前年比ベースでは、売上高は比較的横ばいで、過去 12 か月の平均前年比増加率は 0.6% でした。現在の前年比減少率は 5.4% であり、昨年の範囲を大きく超えています。トレンドの変化を示唆しています。 4月の売上高は昨年4月を下回っただけでなく、2015年4月も下回った。
これは、貸し手が引受基準を緩和し、鑑定会社が貸し手からの圧力を受けて価値を押し上げていることを意味した。これは、地方または全国的な住宅バブルの後期段階でよく起こることです。
売上の 85 ～ 90% だけが成約した場合、それは市場の信用基準が保守的であることを示しています。条件が合えば購入するのに良い時期です。
しかし、買い手、売り手、貸し手がパニック状態に陥ると、あらゆるジャンク品がクロージングに間に合うように見えます。住宅ローン引受会社は、取引を成功させるようプレッシャーにさらされています。これにより、以前なら資格を得ることができなかった購入者がこっそりと購入できるようになりました。彼らの所得適格比率は、慣習的な制限を超えて拡大することが許可されています。彼らの信用格付けは通常許容されるものよりも低くなります。評価額が膨らみます。販売は短期間で急いで終了します。すべては住宅価格の高騰と次の住宅ローン金利の上昇に対抗するという名目で。
私は何年もの間、不動産、住宅ローン、評価ビジネスの最前線で働いてきました。私はこれらすべてを過去に直接見てきました。それが起こると、終わりは近づいています。
