[これは、来月テキサス州オースティンで開催される Americatalyst イベントに参加する The Institutional Risk Analyst の Christopher Whalen からのオリジナルの投稿です。]
ウォール・ストリート・ジャーナルが例証しているように、主流メディアに反映されている住宅に関する全体像には注意が必要です。 ボロドフスキーとラムクマールは明白な質問をします:米国の住宅は過大評価されていますか? 短い答え: はい。 ワシントンの連邦公開市場委員会のジャネット・イエレンにカードと手紙を送ってください。
過去数年間、いくつかのフォーラムで議論してきたように、住宅評価額は米国経済のインフレを示す最も明確な指標の 1 つです。 経済界の古参のメンバーは、この国の裕福な周辺地域に沿って住宅価格が二桁上昇しているという事実を、どういうわけか過小評価したり無視したりすることを正当化しているが、確かに私たちにとっては資産価格のインフレのように見える。
実際、第二次世界大戦後、米国の住宅価格は公式インフレ率の4倍に上昇しました。 「家はいつもこんなに高価だったわけではない」とCNBCは指摘する。 「1940年、米国の住宅価格の中央値はわずか2,938ドルでした。 1980 年には 47,200 ドルでしたが、2000 年には 119,600 ドルまで上昇しました。 米国国勢調査のデータによると、インフレを調整したとしても、1940 年の住宅価格の中央値は 2000 ドルに換算すると 30,600 ドルに過ぎなかったでしょう。」
おさらいしておくと、インフレとは、少なすぎる商品、この場合は正当な投資機会を追い求める多すぎるドルと定義されます。 世帯形成の鈍化と新築住宅建設の低水準の組み合わせが住宅価格圧迫の直接の原因とみられているが、価格上昇も中古住宅販売の水準を制限している。 カリフォルニア州やニューヨーク州などの物価の高い市場に長年住んでいる人の多くは、そのコミュニティから完全に離れることなく引っ越しすることはできません。 そのため、彼らはホームエクイティラインやリバースモーゲージを取得し、所定の場所に避難することで、利用可能な住宅の在庫を減らします。
クレジットの世界で特に懸念される 2 つの重要な指標は、デフォルトのコストの低下と、資産価格とキャッシュ フローの間のギャップの拡大です。 銀行が所有する一戸建ておよび集合住宅ローンの信用指標は、デフォルト率が非常に低いことを示しています。 さらに、後者にとって損失ギブン・デフォルト（LGD）は依然としてマイナス領域にあり、破綻した集合住宅開発物件を額面以上で購入しようとする大愚者が安定的に供給されていることを示唆している。 これらの信用指標はさらに偏ると予想されるため、来週発表される 2017 年第 2 四半期の FDIC 四半期データが待ちきれません。
一戸建て住宅のエクスポージャーも同様に非常に低いデフォルト率とLGDが30年ぶりの低水準にあることを示しており、やはり一戸建て〜4戸建て住宅における資産価格の大幅なバブルを示唆している。 これらの不動産の多くが、賃貸として得られる金額の点でかなり低迷しているという事実も、私たちがFRB主導の投資マニアの真っ只中にいるという見方を強めている。
現在の価格に抵抗できないと考えている物価の高い州の売り手に対して、いつでも買い手が数人います。 しかし、買い手の数は減りつつある。 チャールズ・キンドルバーガーは、1978 年に彼の古典的な著書「マニア、パニック、そしてクラッシュ」の中で次のように書いています。
「金融危機は景気循環のピークと関連しています。 私たちは景気循環そのものや経済の拡大と縮小のリズムには関心がなく、拡大期の頂点であり景気後退につながる金融危機にのみ関心がある。」
2017年の住宅ローンセクターに関する興味深い事実の1つは、平均価格が2008年の金融危機から回復以上に回復したにもかかわらず、望ましい周辺地域から離れた住宅ストックの多くが実際には回復していないことである。 これが、年間100万戸強の中古住宅販売が何か月も停滞しているもう一つの理由である。 新規住宅着工戸数約60万戸は2005年のピークレベルの半分だが、今日の水準は実際には持続可能かもしれない。
私たちは先週シカゴで開催されたフェイ・サービシング・ラウンドテーブルで友人の住宅ローン銀行協会のマリーナ・ウォルシュ氏から話を聞く機会がありました。 住宅ローンの申し込みは昨年の水準を上回っていますが、借り換え額の急激な減少により全体の件数は減少しています。 10年国債などのベンチマークの方向性については、MBAとは意見が異なります。 彼らは来年までに利回りが3.5％になると予想しているが、われわれは依然として強気相場を好んでいる。 しかし、たとえ利回りが2％を下回ったとしても、リファイ市場に大きな息吹を吹き込むことはできないだろう。
住宅市場の価格は沿岸部の市場では引き続き好調に推移しているが、住宅ローン金融セクターの収益性は引き続き低迷している。 最新のMBAデータでは、大手銀行は住宅ローン組成で全体で15ベーシスポイントを獲得したが、ノンバンクや小規模の預金金融機関は約60～70bpsではるかに良好な成績を収めた。 しかし、実際にお金を稼いでいるプレイヤーはほとんどいません。
過去数週間にわたる会話の中で、住宅金融業界全体が2012年のピーク時以来最悪の経済パフォーマンスに苦しんでいることを確認しました。昨年説明したノンバンク金融における静かな危機は続いており、実際、 、選挙後の市場の変動によって組成マージンが圧迫されたため、その傾向は強まりました。
MBAのデータを見ると、税引前利益からモーゲージ・サービシング・ライツ（MSR）の影響を差し引くと、業界のほとんどは大幅な赤字で経営されている。 業界の苦境の大きな要因は、消費者金融保護局の創設と州の措置の両方による規制です。
規制により、ローン返済にかかるドルコストは 2008 年以来 4 倍に上昇しました。MBA によると、2008 年にはローン 1 件あたり 100 ドル未満だった返済コストは、現在ではフルロードで 250 ドルになっています。 正常なローンの返済コストは 163 ドルですが、不良債権の場合は 2,000 ドル以上かかります。
出典: MBA
サンディエゴで開催されたカリフォルニア住宅ローン銀行のテクノロジーカンファレンスで同僚の一人が指摘したように、「すべてのローンは異なる問題です」。 しかし、規制当局の誰も、ローン返済コストが過去8年間で4倍になっているという事実を懸念していないようだ。 問題となるのはコンプライアンス費用であり、これはほとんどの住宅ローン業務の予算の 20% を占めます。
テクノロジーを使用してコストの上昇にある程度対処できます。 しかし、消費者の正当な苦情から、過去のリクエストや偽りの問い合わせに対するフォローアップのための電話に至るまで、さまざまな固有のイベントとなると、これらのタスクはいずれも自動化できません。 消費者の要望やニーズへの執着が、ネイションスター(NYSE:NSM)が社名を「ミスター・」に変更することを決定するなど、住宅ローン業界を実に奇妙な行動に導いてきた。 クーパー。」
CFPB が作り出した恐怖の雰囲気に後押しされて、住宅ローン業界のトレンドは、引受業務と返済プロセスを自動化し、使用されるすべての情報が文書化され、簡単に検索できるようにすることです。 米国の優良な経営を行っている住宅ローン会社は、共通のテクノロジー プラットフォームを使用してコンプライアンスに準拠したプロセスを確保していますが、思いやりや共感は人間に任せています。
コンピューターを使用して、準拠するビジネス プロセスにルールを組み込むことで、効率の面で大きな進歩が見られます。 問題は、今年、多くの住宅ローン貸し手の収入水準が4、5年前の半分になっていることだ。 コスト削減は、過剰な規制や債券市場のボラティリティによる収益圧縮に起因する巨額の経費膨張に対処するのに限界がある。
今日の住宅ローン業界では、エラーを回避し、それによる消費者からの苦情（および規制当局の対応）の可能性を回避することが実際に最優先事項となっています。 ある CEO は次のように述べています。「最高の顧客エクスペリエンスとは、質問にできるだけ早く回答し、礼儀正しく効果的な方法でコミュニケーションをとるという点で一貫性があることです。」
これらすべてに時間とお金がかかり、さらにお金がかかります。 IRA が過去 3 週間にわたって多くの企業から得た重要な点は、消費者と規制当局のニーズを満たすための対応時間がもう 1 つの最大の懸念事項であるということです。
情報を収集し、問題を解決し、その出来事が正しく処理されたことを証明するために対応を文書化できることは、現在住宅ローン業界で求められています。 しかし、ある上級幹部は次のように述べています。「時には、システムよりも人の方が簡単に変化することがある。」
そのため、銀行や住宅ローン会社は、FOMCに加えて、金融危機以来、住宅ローンの融資やサービスの運営コストを桁違いにつり上げてきたCFPBや、意欲的な各州の総裁にも感謝できるだろう。 これはすべて、消費者を助けるという名目で行われているのはご理解いただけると思いますが、結局のところ、住宅などの生活費の高騰を支払うのは消費者です。 投資家と消費者は規制のコストを支払います。
金融危機以来の過去10年間、議会と規制当局が成し遂げた主な功績は、住宅金融のあらゆる部分に携わる企業の収益性を低下させる一方で、住宅の購入または賃貸のコストを引き上げたことだ。 ウォルター・インベストメント・マネジメント(NYSE:WAC)が思い浮かびますが、特定の大規模なレガシー・サービス・プラットフォームが年末までに間に合うかどうか、私たちは引き続き疑問に思っていますが、昨年はそう言いました。
HBO の人気シリーズ「ゲーム・オブ・スローンズ」の死者の軍隊のように、住宅ローン返済業界の伝統的な部分は、敵対的な規制当局と容赦のない市場にもかかわらず、どういうわけか足を引きずり続けています。 利益は低迷しており、株式リターンはマイナスであり、休息の目は見えません。 たとえCFPB長官のリチャード・コードレー氏がカーペットバッグを手に取り、噂の知事選に向けてオハイオ州へ急行したとしても、住宅ローン金融の世界で業況が改善する可能性は低い。
冬が来た。
よろしく、
クリストファー・ウェイレン
制度的リスクアナリスト向け
