ああ、2004 年から 2011 年のような、素晴らしく清潔な住宅バブルと崩壊の古き良き時代を思い出してください…
サブプライムローンは買い手の層を拡大し、嘘つきローンと緩い信用は投機的なレバレッジを生み出し、連邦準備制度は過剰な流動性を提供し、業界の監視者たちは（エヘン）目を背けさせられるか、甚だしい無能の霞の中で居眠りをするかのどちらかだった。
バブルの崩壊も単純明快で、持続不可能な債務、レバレッジ、詐欺、投機はすべて 2009 年から 2011 年にかけて解消されました。 原因は明白であり、その結果は容易に予測できました。
悲しいことに、今日の住宅バブルとその崩壊には次のような変化があります。
1. 馬鹿げた額の現金が世界中で飛び交っている。
2. 現金を持っていて、それを使って住宅を購入することに興味がある人。
現在のバブルについては従来の 2 つの説明があります。1) 住宅不足、2) 連邦準備制度が住宅ローン担保証券を購入し、経済に安い信用を氾濫させ、住宅ローン金利を記録的な低水準まで急落させた、というものです。
バブルはじける
一人当たり（一人当たり）の住宅戸数は現在、前回のバブル時と同水準となっている。 これは全国規模での住宅不足の説明を裏付けるものではなく（ただし、地域的な不足が価格を大幅に上昇させている可能性はあるが）、バブルの主な原因は投機的な安いクレジットに煽られたFOMOの狂乱であることを指摘している。
住宅ローン金利が3％から5％に上昇した現在、投機的な信用-FOMOバブルがはじけつつある。
2009年から2011年の全国的なバブル崩壊とは異なり、現在のバブル崩壊は、既に裕福だった人たちをさらにずっと裕福にしたエブリシングバブルのおかげで、莫大な量の現金を自由に使える富裕層が大勢いるため、非常に細分化されるだろう。
住宅バブルは、裕福な現金購入者が住みたい場所ではなく、購入者が借金をして購入しなければならない場所で崩壊するだろう。 現金を持っている人は住宅ローン金利をあまり気にせず、価格にもそれほど敏感ではありません。 重要なのは、彼らが住みたい場所に住めるようになることです。
逆脱出
現金を持っている人がその現金を使って住宅を購入することに興味を持つ理由の 1 つは、都市への移住が逆転していることです。 都会のおしゃれな地域にあるおしゃれな家を手に入れた裕福な人々は、不注意な人々に静かに売り、朽ち果てた都市中心部から遠く離れた田舎町や高級飛び地に移住している。
富裕層が住みたい場所はスプロール化や新しい住宅の急増を望んでいないため、供給は限られているだろう。 富裕層以前の地元住民も、スプロール化、渋滞、学校の過密状態、その他の建設ラッシュの弊害についてぼんやりとした見方をしている。
現金購入者からの強い需要と限られた供給により、住宅価格は下落せず、わずかに上昇するだけです。 ご了承ください：
1) 莫大な現金を持っている人にとっては、住宅ローンの金利は関係ありません。
2) 彼らは平均的な投機的な購入者ではなく、自分自身のために購入しており、自分が住みたい場所を作るすべてのものを守っています。彼らはスーパーニンビーです (私の裏庭にはいません)。 「成長」はどこかにあればいいのです。
非常識な額の現金を持っている人の多くは米国国民ではなく、カナダ、オーストラリア、米国などの場所に安全な避難場所や素敵な地域を求めている。賢明な国民（例えばスイス）は、明らかな理由から外国人所有に制限を設けている。 その理由は、外国の現金によって価格が急速に上昇し、国内の国民の手が届かないほどになってしまうからである。 国民は自国で土地のない農奴となる。
外国人所有に対するこのような制限がなければ、望ましい地域の住宅価格は急速に上昇し、非富裕層の手が届く範囲を超え、さらに上昇し続けます。
こうした外国の富裕層の多くは資本規制や不正利益の取り返しの可能性から逃れているため、非常に意欲的な買い手となっている。
もう一つの変化球
企業のオーナーやバイヤーもまた変化球です。 何百、何千もの賃貸住宅を買収した企業は、貪欲さと投資の天才を混同している可能性があり、ちょっとした不況で何百もの空き家や、家賃滞納による立ち退きに抵抗する新たな失業者が残るかもしれない。
これらの企業が大量の在庫を降ろすにつれて、価格は専門家の予想よりも大幅に低下する可能性があります。
さらにもう一つの変化球は都市の衰退です。 米国の都市が自己強化する衰退スパイラルに陥ってから約50年が経過しており、基本的なサービスが急速に衰退し、その結果住宅価値が崩壊することは「あり得ない」というのが従来の見方だ。 「不可能」について性急な結論を下す前に、1971 年から 1980 年頃のニューヨーク市について調べてください。
忘れられているのは、1970 年代の都市の衰退は 2 つの一度限りの奇跡的な救いによって逆転したということです。1 つは最近発見された超巨大油田の開発で、1980 年代以降のエネルギーコストは下がりました。2) 超金融化 米国と世界経済の。
新たな超巨大油田の発見は下火になった。 地球は焼き尽くされ、もう何もありません。 金融化に関して言えば、負債とレバレッジの拡大は今やプラスではなくマイナスとなっている。 借金、レバレッジ、投機を拡大しても奇跡のような救いはありません。
都市の衰退――課税ベースと税収の減少、物価と犯罪の高騰、そして最も裕福な納税者の流出――は変化球であることを理解している人はほとんどいない。 止められなくなるまでは「不可能」です。 人々は足で投票します。