あなたはおそらく、フィッチが先週、アメリカの信用格付けをAAAからAA+に引き下げたことを知っているでしょう。それは大きなニュースでした。
しかし、それは喜ぶべきことではありません。短期間では市場にほとんど影響を与えないでしょう。それはむしろ長期的な問題です。
しかし、これは確かに、アメリカが持続不可能な財政コースを辿っており、デフォルト、ハイパーインフレーション、または長期間のデプレッション並みの成長しか終わりがないことを示す風の一葉です。
一方で、もう1つの主要な信用格付け機関であるムーディーズも、より即座の脅威を予示する独自の引き下げを発表しています。
そして、それは政府に関係しているわけではありません。
格下げされました！
月曜日に、ムーディーズは10の小規模および中規模のアメリカの銀行の信用格付けを引き下げ、同時に6つの大手銀行を潜在的な引き下げの対象としてウォッチリストに載せました。
その6つの大手銀行には、バンク・オブ・ニューヨーク・メロン、U.S.バンコープ、ステート・ストリート、トゥルイスト・フィナンシャルが含まれています。
ムーディーズはまた、キャピタル・ワン、シチズンズ・フィナンシャル、フィフス・サード・バンコープを含む11の主要銀行に対して、見通しをネガティブに引き下げました。
ムーディーズは昨日、以下のように述べています：
多くの銀行の第2四半期の結果は、内部資本を生成する能力を減少させるであろう成長する収益圧力を示しています。
これは、2024年初頭に軽度の米国の景気後退が見込まれ、資産品質が悪化する中、特に一部の銀行の商業不動産（CRE）ポートフォリオにはリスクがあるとされています。
次はサブプライム住宅ローンではない
2007年から2008年の世界金融危機を私たちは皆覚えています。これは住宅不動産セクターのサブプライム・モーゲージが原因だとされています。
実際には、サブプライムローンはその危機に一因となりましたが、それは原因よりもむしろ症状でした。本当の原因は、ベン・バーナンキによる2006年から2007年の過度な金融引き締めでした。その背景を考えると、専門家たちは再び住宅ローンと膨らんだ住宅価値を潜在的な危機の源と見ています。
しかし、彼らは誤った場所を見ています。
2009年以来、住宅ローンの条件はかなり引き締まっています。通常、20％以上の頭金が必要です。 完全な文書（納税申告書、W-2、雇用の確認、タイトル保険など）が必要であり、共同署名者がしばしば必要です。
これはローンが債務不履行にならないことを保証するものではありませんが、確実に債務不履行は少なくなり、損失を吸収するためのより大きなオーナーの資本があります。今回の警告の兆候として、投資家はMoody’sの引き下げが示すように商業不動産を注意深く見ることが得策かもしれません。
迫り来るCRE危機
商業不動産（CRE）は複数のレベルで崩壊しています。まず第一に、評価が下落し、空室が増加しています。これは一部がパンデミック後の在宅勤務の動きと、高い犯罪率と浮浪者による都市の一般的な避難の結果です。
ある時点で、オーナーは賃料の支払いが難しくなり、鍵を貸し手に返却して去ってしまいます。
もう一つの問題は、新しい建物の建設が長期の住宅ローンではなく、短期の建設ローンで資金調達されていることです。ここで深入りしすぎるつもりはありませんが、基本的なダイナミクスを理解することが重要です。
これらの短期ローンは2年または3年の満期を持っています。建物が完成すると、開発者は長期の住宅ローンを受け取り、建設ローンを完済します。問題は、プロジェクトが始まり、完成するまでの間にクレジット条件が実質的に変動するときに生じます。
これがちょうど2021年のパンデミック後のブームで起きたことであり、2024年に多くの建設ローンの期限が来ると予想されることです。
開発者が有利な条件で長期の融資を得られない場合、これは去ってしまう別の理由となります。その後、損失が積み重なり、連鎖的な危機が発生します。